В настоящее время приобретение жилых помещений стала или становится практически повседневным, обыденным мероприятием для большинства граждан. Семьи стараются улучшить свои жилищные условия, дети вырастают, заводят свои семьи, граждане получают наследство. На сегодня многие граждане продавали или покупали жилые помещения, а также участвовали в данных сделках своих родных, близких и знакомым.
Поэтому лицу, участвующему в сделки купли-продажи жилого помещения, надо обязательно знать ряд норм законов, а также практические нюансы, чтобы максимально обезопасить себя от рисков, которые могут преподнести недобросовестные продавцы или покупатели.
Заключая договор купли-продажи жилья, необходимо знать существенные условия соглашения, поскольку без их согласования договор не будет считаться заключенным. К существенным условиям ГК РФ относит следующие (ст. 554, 555, 558):
- предмет, т.е. точное описание продаваемого объекта (указание на адрес, кадастровый или условный номер и т.д. - такие данные, как правило, берутся из свидетельства о праве собственности на квартиру, экспликации бюро технической инвентаризации);
- цену договора;
- перечень лиц, сохраняющих право пользования жильем при его продаже.
При приобретении жилых помещений на вторичном рынке существуют значительные риски стать жертвой обмана. Чтобы избежать этого, целесообразно руководствоваться следующими рекомендациями:
Прежде всего необходимо выяснить три вопроса, на основании которых можно с большой точностью сделать выводы о надежности продавца и сделки:
- каким образом продавец приобрел квартиру в собственность;
- не имеется ли каких-либо обременений на имущество;
- существуют ли лица, которые помимо собственника могут пользоваться помещением;
Отсутствие свидетельства о праве собственности на предлагаемое к продаже имущество само по себе будет являться сигналом о том, что сделка является рискованной.
Во избежание различного рода обманов о правах на любое недвижимое имущество следует узнать, получив выписку из ЕГРП. Из выписки также будет видно, кто является собственником, имеются ли какие-либо обременения, например залог (ипотека), арест и т.п.
В случаях приобретения жилых помещений в строящемся доме, также существуют определенные риски. У компании-застройщика должны быть все правоустанавливающие документы на строительство: постановление муниципалитета о выделении земельного участка для строительства, договор аренды этого участка либо свидетельство о праве собственности, инвестиционный контракт, в соответствии с которым именно этот застройщик наделен правом строительства дома, и разрешение на строительство.
Надлежащая проверка (правовая экспертиза) документов поможет избежать заключения сомнительных сделок и в результате признания таких сделок недействительными по различным основаниям.