Недвижимость считается самым ценным объектом гражданских прав, так как сделки с ней затрагивают интересы огромного количества граждан, а также юридических лиц и, таким образом, имеют высокую социальную значимость. Но человек, не являющийся специалистом в этой области знаний, с трудом может разобраться в многочисленных тонкостях процедуры оформления сделки и сбора необходимых документов.
Вся недвижимость в виде жилых помещений подразделяется на первичную (вновь строящееся или построенное жилье) и вторичную (переход права собственности от одного лица к другому). Для всех видов недвижимости процедура оформления сделки состоит из трех этапов:
- Подписание предварительного договора. В договоре прописывается параметры продаваемого жилья: адрес, этаж, на котором расположена квартира, этажность дома, общую площадь квартиры, номер квартиры/дома, количество комнат в квартире/доме; вид права и документы, на основании которых принадлежит квартира продавцу; условия заключения предварительного договора: стоимость жилья, порядок расчета между сторонами. Также, договор должен содержать сведения об ответственности, правах и обязанностях всех участников сделки.
- Договор купли продажи квартиры (жилого помещения). Является основным, правоустанавливающим документом покупателя, содержанием которого должны быть обязательно, установленные законом существенные условия, а также необходимые условия для продавца и (или) покупателя. К таковым относятся:
- предмет, т.е. точное описание продаваемого объекта (указание на адрес, кадастровый или условный номер и т.д. - такие данные, как правило, берутся из свидетельства о праве собственности на квартиру, экспликации бюро технической инвентаризации);
- цену договора;
- перечень лиц, сохраняющих право пользования жильем при его продаже.
К необходимым для сторон, условиям могут относится:
- порядок проведения расчетов;
- порядок принятия жилого помещения;
- перечень неотъемлемого имущества, относящегося к жилому помещению и др.
- Передача квартиры оформляется актом приема-передачи. Подписание акта имеет очень важное значение. Согласно ст. 556 ГК РФ "уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя - обязанности принять имущество". Акт составляется в простой письменной форме и подписывается сторонами договора. Подписи сторон не подлежат обязательному нотариальному заверению. Также составленный акт приема-передачи квартиры может быть истребован сотрудниками Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестра) в составе пакета документов, который необходимо представлять для регистрации права собственности покупателя. Акт приема-передачи должен содержать следующие сведения: дата и место составления, номер и дата заключения договора, по которому передается жилое помещение, данные о каждой стороне сделки, характеристика передаваемого помещения, стоимость договора, список имущества, оборудования и дефектов в состоянии жилого помещения, подписи сторон.
- Регистрация сделки в государственном органе. Любой объект недвижимого имущества в РФ подлежит государственной регистрации и учету, и ему присваивается индивидуальный (кадастровый или условный) номер. Данный учет необходим для учета недвижимости и регистрации собственников или иных обладателей вещных прав. Собственник обязан принимать меры по сохранности своего имущества, не допускать его утраты, нести риск случайной гибели или повреждения и бремя содержания своего имущества. Все права и обязанности собственника в равной мере распространяются на все виды собственности имущество.
Договор купли-продажи жилого помещения является одним из самых распространенных договоров гражданского оборота. Несмотря на широкую практику применения данной правовой конструкции, отношения по покупке жилого помещения таят в себе множество возможных рисков, которые порой могут привести к признанию сделки недействительной и повлечь существенные убытки для сторон сделки.