При проведении сделок с объектами недвижимости (нежилые помещения), а это как правило объекты коммерческого использования, земельные участки различного назначения, гаражи, дачи и другие строения, начальным этапом всегда является правовая экспертиза документов на объект недвижимости.
После подбора необходимого варианта сделки (покупка, продажа, аренда, субаренда, пользование, залог, и т.п.) необходимо проверить правоустанавливающие документы объекта недвижимости, подтверждающих права и иные документы, относящиеся к объекту недвижимости, а также иные документы, необходимые для сделки.
Данная процедура необходима во избежание всякого рода неприятностей в ходе проведения сделки, и уменьшения рисков возникновения судебного разбирательства о признании сделки с недвижимостью недействительной.
Изучение и проверка правоустанавливающих документов необходимы, также для уменьшения финансовых затрат стороны сделки в случае её положительного завершения и необходимостью подготовки различных технических документов (технический паспорт, кадастровый паспорт, обязательное межевание земельного участка и т.п.) за свой счет.
Правовая экспертиза правоустанавливающих документов это анализ информации об объекте недвижимости и его владельцах, для выявления юридических рисков, связанных с законными основаниями для оспаривания права собственности на этот объект в будущем.
По итогам проведения правовой экспертизы специалистом подготавливается юридическое заключение, которое дает следующую информацию:
- Наличие ограничений, залогов, арестов, иных обременений, отсутствие прав третьих лиц, проверка текущих собственников;
- Наличие права собственности на объект недвижимости у предполагаемых участников сделки;
- Проверка наличия прав третьих на право пользования жилым помещением;
- Анализ правоустанавливающих документов застройщика на объекты строительства;
- Проверка задолженностей по обязательным платежам, недоимки по налогам;
- Проверка и анализ юридической истории объекта недвижимости;
- Выявление и оценка экономических и правовых рисков совершения сделки;
- А также иных фактов и обстоятельств, в зависимости от выбранного покупателем объекта недвижимости.
При данных рода сделок необходимо также учитывать, что часто собственником нежилых помещений и других объектов недвижимости являются юридические лица.
При этом обязательно проверять и уточнять финансово-хозяйственную деятельность данного юридического лица, в связи с риска изъятия объекта сделка контрагентами собственника, с процедурой банкротства, внешнего управления, взыскания долгов по залоговому имуществу и т.п.
На сегодня, при планировании или совершении сделок по приобретению недвижимости, проведение юридической экспертизы правоустанавливающих документов является просто необходимостью.