Согласно Гражданскому кодексу РФ статьи 209 собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и интересы других лиц. Собственники вправе совершать с недвижимостью такие сделки как: купля-продажа, мена, дарение, аренда, залог и другие.
Так же граждане, и юридические лица могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами, то есть свободны в своих действиях, направленных на приобретение и прекращения права собственности на нежилое помещение, здание, земельный участок.
При проведении любой сделки отчуждения (продажа, купля, мена, дарение, и т.п.) жилого помещения, передачи права пользования, аренды нежилого помещения, здания, земельного участка основным правоустанавливающим документом будет являться соответствующий договор, необходимый для проведения сделки.
Договор отчуждения (продажа, купля, мена, дарение, и т.п.), передачи права пользования, аренды нежилого помещения, здания, земельного участка должен содержать следующие необходимые части:
Вводная часть
- Наименование договора – по которому, можно определить в какие правоотношения вступают стороны. Однако необходимо помнить, что сущность договора вытекает не из названия, а из его содержания. Но, если название отсутствует, договор сначала следует прочитать, чтобы понять, о чем он, а уж затем разбираться с ним по существу.
- Дата и место подписания договора.
- Наименование сторон договора - фамилии, имена и отчества физических лиц, их данные, фирменное наименование юридического лица под которым последний зарегистрирован в реестре государственной регистрации, а также сокращенное название сторон по договору («Покупатель», «Арендатор», «Одаряемый» и пр.).
Предмет договора
1. Предмет договора – объект недвижимости, который по договору будет отчуждаться, по которому будут передаваться права на объект, его существенные характеристики.
Обязанности и права стороны по договору.
Обязанности и права второй стороны по договору.
Цена договора и порядок расчетов.
Срок выполнения сторонами своих обязательств.
- Конкретное содержание этих условий зависит от вида договора и от конкретной ситуации его заключения.
- Данная часть договора содержит существенные условия, которые обязательны и/или необходимы для выполнения сторонами всех своих обязанностей.
Дополнительные условия договора
- Настоящий раздел включает в себя условия, которые не обязательно предусматривать в каждом договоре, но которые, тем не менее существенно влияют на реализацию прав и обязанностей сторон.
- Срок действия договора - его необходимо указать, даже если названы сроки выполнения сторонами обязательств.
- Ответственность сторон:
- она обеспечивает исполнение обязанностей сторонами в случае нарушения условий договора одной из них. Обычно здесь определены различного рода санкции в виде пени, неустойки, штрафа, уплачиваемых контрагентом, не выполнившим своих обязательств в отношении одного из согласованных условий.
- при составлении договора можно предложить следующую методику определения ответственности: против каждой обязанности стороны должна быть предусмотрена соответствующая ответственность, в основном в виде штрафной неустойки. Это означает, что убытки при ненадлежащем исполнении обязательств контрагента могут быть взысканы с него сверх неустойки. - Способы обеспечения обязательств (гл. 23 ГК РФ).
- Иные вопросы, регулирующие отношения между сторонами по договору.
Реквизиты сторон
Подписи сторон
В соответствии со статьей 556 Гражданского кодекса Российской Федерации при передаче жилого помещения стороны составляют в обязательном порядке передаточный акт, который позволяет зафиксировать факт юридической и физической передачи объекта недвижимости и выполнения сторонами договора своих обязанностей по сделки.